Die beiden haben mir extrem schnell weitergeholfen, vielen Dank!
MFH-Verkaufs-Checkliste mit Mieterliste-Vorlage
Mehrfamilienhaus verkaufen Checkliste – alle Unterlagen für Investorengespräche
Strukturierte MFH-Aktenliste vor Vermarktung: Mietverträge chronologisch, Nebenkostenabrechnungen drei Jahre, BWA, Mieterliste, Sanierungsnachweise und Behördenpapiere – sortiert nach Pflicht, Investorenerwartung und Sondersituationen.
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So funktioniert der Verkauf
In 4 einfachen Schritten zum Verkauf Ihrer Immobilie
1
Mieter- und Ertragsdaten zusammenstellen
Beginnen Sie mit der Mieterseite: vollständige Mietverträge inklusive aller Nachträge chronologisch sortiert, Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre und eine tabellarische Mieterliste mit Wohnfläche, Mietbeginn, Nettokaltmiete und Indexvereinbarungen. Diese Unterlagen entscheiden über den Faktor – ohne sie keine belastbare Investorenbewertung.
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Substanz- und Sanierungsnachweise sichten
Sammeln Sie Belege zu Dach, Heizung, Fenstern und Dämmung mit Datum und Restnutzungsdauer, dazu Bauakte, Statik und letzte Schornsteinfeger-Protokolle. Investoren bewerten den GEG-Restnutzungshorizont (Heizungsaustauschpflicht 2045 nach §72 GEG) und kalkulieren Capex über die nächsten zehn Jahre.
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Behördenpapiere parallel anfordern
Bestellen Sie Grundbuchauszug nach §31 GBO, Flurkarte und Baulastenverzeichnis. Bei MFH ab fünf Wohneinheiten ist nach §80 in Verbindung mit §88 GEG der Bedarfsausweis verpflichtend, wenn der Bauantrag vor November 1977 datiert und keine umfassende Sanierung vorliegt. Bearbeitungszeit Bedarfsausweis zwei bis vier Wochen.
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Faktor-Indikation und Direktankauf
Mit Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Wohneinheiten, Jahresnettokaltmiete, Mieterstruktur, letzter Sanierung und Wunsch-Termin liefern wir binnen 72 Stunden eine schriftliche Faktor-Indikation. Vollständige Aktenübergabe erfolgt erst zur Notarvorbereitung – wir holen fehlende Behördenpapiere mit Vollmacht selbst nach.
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BWA und NK-Abrechnungen als Bewertungsgrundlage
Drei Jahre Betriebswirtschaftliche Auswertung und Nebenkostenabrechnungen sind beim MFH-Verkauf der Dreh- und Angelpunkt jeder Investorenprüfung. Bestandshalter ermitteln daraus Bewirtschaftungskosten, nicht umlagefähige Anteile und tatsächlichen Reinertrag – und damit den Liegenschaftszinssatz und Faktor.
Mieterliste als zentrales Dokument
Eine sauber geführte Mieterliste mit Wohnung, Wohnfläche nach WoFlV, Nettokaltmiete, Mietbeginn, Indexvereinbarung und Kautionsstand ersetzt 80 Prozent aller Investoren-Rückfragen. Lückenhafte Listen sind der häufigste Grund für nachträgliche Faktor-Abschläge nach Innenbesichtigung.
Bedarfsausweis-Pflicht ab fünf Wohneinheiten
Für Wohngebäude mit Bauantrag vor November 1977 und ohne umfassende energetische Sanierung schreibt §80 GEG den Bedarfsausweis vor. Bei MFH greift diese Pflicht regelmäßig – Verbrauchsausweise auf Mieterabrechnungsbasis sind hier nicht zulässig. Bußgeld nach §108 GEG bis 10.000 Euro.
Sanierungsdokumentation mit Datum und Restnutzungsdauer
Investoren wollen für jede Komponente Datum, ausführenden Betrieb und Gewährleistungsstand sehen: Dach (Lebensdauer 40 bis 60 Jahre), Heizung (15 bis 25 Jahre), Fenster (30 bis 40 Jahre), Dämmung (40 bis 50 Jahre). Vollständige Belege heben den Faktor um eine bis drei Stellen.
WEG-Sondersituationen sauber abbilden
Wenn das MFH formell in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, brauchen Sie zusätzlich Teilungserklärung nach §8 WEG, Aufteilungsplan, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und drei Jahre Eigentümerversammlungs-Protokolle. Diese Unterlagen liefert die Hausverwaltung typischerweise binnen zwei Wochen.
Quick-Check für Direktankauf
Für die erste Faktor-Indikation reichen acht Eckdaten: Adresse, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl Wohneinheiten, Jahresnettokaltmiete, Mieterstruktur (Familien/Senioren/Studierende/Mischung), letzte Sanierung und Wunschtermin. Vollständige Aktenlage holen wir parallel zur Vertragsvorbereitung mit Vollmacht selbst nach.
Warum nicht über einen Makler verkaufen?
Der direkte Weg ist oft der bessere
Makler vs. Direktankauf
- Faktor-Indikation in 72 Stunden mit acht Eckdaten – tiefere Aktenlage erst zum Notartermin (statt: Vollständiger Datenraum mit BWA, Mieterliste und drei Jahren NK-Abrechnungen wird vor Erstinserat erwartet)
- Mietvertragseinsicht erst nach NDA und im verschlüsselten Datenraum, Mieterdaten bleiben pseudonymisiert (statt: Tire-Kicker fordern Mietverträge und Kautionsnachweise an, ohne ernsthaft kaufen zu wollen – Datenschutz-Risiko)
- Wir übernehmen die Beauftragung des Bedarfsausweises, falls noch nicht vorhanden, und ziehen die Kosten vom Kaufpreis ab (statt: Bedarfsausweis bei MFH ab 5 WE wird vom Eigentümer beauftragt – 300 bis 500 EUR plus Wartezeit zwei bis vier Wochen)
- Wir fordern Hausverwaltungs-Unterlagen direkt mit Eigentümervollmacht an und prüfen sie vor Beurkundung (statt: Bei Erbengemeinschaften und WEG-Aufteilungen verzögern fehlende Hausgeldabrechnungen den Notartermin um Wochen)
- Null Provision, der vereinbarte Kaufpreis fließt vollständig an Sie – unabhängig von der Tiefe der Aktenrecherche (statt: Innenprovision 3,57 bis 7,14 Prozent fällt unabhängig von der Aktenqualität an – auch bei perfekter Vorbereitung)
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Häufig gestellte Fragen
Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Immobilienverkauf
Welche MFH-spezifischen Unterlagen sind beim Verkauf zwingend Pflicht?
Drei Bausteine sind rechtlich nicht verhandelbar. Erstens ein aktueller Grundbuchauszug nach §31 GBO mit Eigentümernachweis, Belastungen und Grundpfandrechten – Gebühr 10 bis 20 EUR, Bearbeitung drei bis 14 Werktage. Zweitens ein gültiger Energieausweis nach §80 GEG: Bei Mehrfamilienhäusern mit fünf oder mehr Wohneinheiten, Bauantrag vor November 1977 und ohne umfassende energetische Sanierung ist nach §88 GEG der Bedarfsausweis Pflicht – der Verbrauchsausweis reicht hier nicht. Bußgeld bis 10.000 EUR nach §108 GEG. Drittens der notariell beurkundete Kaufvertrag nach §311b BGB. Über die Pflicht hinaus erwarten Investoren faktisch immer: Mieterliste mit Nettokaltmieten, Mietverträge mit Nachträgen, drei Jahre Nebenkostenabrechnungen und drei Jahre BWA. Ohne diese Dokumente keine belastbare Faktor-Bewertung.
Wie sieht eine professionelle Mieterliste für den MFH-Verkauf aus?
Eine investorengeeignete Mieterliste enthält pro Wohnung mindestens neun Spalten: Wohnungsnummer und Lage (z.B. EG links), Wohnfläche in Quadratmetern nach Wohnflächenverordnung, Anzahl Zimmer, Mieter-Pseudonym (Mieter 1, Mieter 2 – aus Datenschutzgründen), Mietbeginn, aktuelle Nettokaltmiete pro Monat, Nettokaltmiete pro Quadratmeter, Indexvereinbarung oder Staffelmiete, Kautionshöhe und Status (vermietet, leerstehend, eigengenutzt). Ergänzt wird die Tabelle um Summe Jahresnettokaltmiete (JNKM), Leerstandsquote und Durchschnittsmiete pro Quadratmeter. Diese Liste ist die Grundlage jeder Faktor-Bewertung – wer sie nicht hat, kann sie aus den vorhandenen Mietverträgen in zwei bis vier Stunden erstellen. Excel oder Numbers reicht; Klarnamen erst im Notartermin.
Warum brauchen Investoren BWA und Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre?
Die Betriebswirtschaftliche Auswertung zeigt dem Käufer den tatsächlichen Reinertrag des Objekts: Mieteinnahmen abzüglich nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten, Verwaltung, Instandhaltung, Versicherungen und Abschreibung. Nur auf dieser Basis lässt sich der Liegenschaftszinssatz seriös ermitteln. Die Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre belegen, welche Kosten umlagefähig auf die Mieter weitergegeben werden konnten und wo unrentable Restanteile beim Eigentümer verbleiben (typischerweise zwischen 8 und 15 Prozent der Kaltmiete bei MFH). Diese Quote ist faktorrelevant: Ein gut geführtes Haus mit niedrigem Eigenanteil rechtfertigt ein bis zwei Stellen mehr Multiplikator. Drei Jahre statt eines Jahres glätten Einmaleffekte wie Heizöl-Vorratseinkäufe oder Sondersanierungen.
Welche Sanierungsnachweise erwarten Investoren bei MFH konkret?
Bestandshalter wollen für jede gewerkliche Komponente Datum, ausführenden Betrieb, Auftragsumme und Gewährleistungsende sehen. Konkret: Dach mit Eindeckungsjahr und Material (Lebenserwartung 40 bis 60 Jahre), Heizungsanlage mit Einbaujahr, Brennstoff und letzter Wartung – relevant wegen §72 GEG, der den Austausch funktionierender Öl- und Gaskessel ab 2045 vorschreibt; Fenster mit Verglasungstyp und Einbaujahr (Lebensdauer 30 bis 40 Jahre); Fassadendämmung oder Kerndämmung mit U-Wert und Datum; Elektrik-Sanierung mit FI-Schaltern und Stromkreisplan; Bäder-Modernisierung pro Wohnung. Ergänzt um Bauakte, Statik, Schornsteinfeger-Protokolle und Trinkwasser-Untersuchung nach Trinkwasserverordnung (Pflicht ab Großanlage). Vollständige Sanierungsmappen heben den Faktor messbar – fehlende Belege kosten erfahrungsgemäß ein bis drei Faktorstellen.
Welche Eckdaten reichen für eine erste MFH-Faktor-Indikation beim Direktankauf?
Acht Eckdaten genügen für eine belastbare Erstindikation in 72 Stunden: erstens vollständige Adresse mit Postleitzahl, zweitens Baujahr (mit Modernisierungsjahr falls bekannt), drittens Gesamt-Wohnfläche in Quadratmetern, viertens Anzahl Wohneinheiten und gegebenenfalls Gewerbeeinheiten, fünftens aktuelle Jahresnettokaltmiete (JNKM) in Euro, sechstens Mieterstruktur in Stichworten (z.B. Familien mit Kindern, Senioren, Studierende, gemischt), siebtens letzte größere Sanierung mit Jahr und Gewerk, achtens gewünschter Übergabe-Termin. Auf dieser Basis prüfen wir vergleichbare Verkaufsfälle im Stadtteil, errechnen einen Multiplikator-Range und melden uns binnen drei Werktagen mit schriftlicher Indikation. Die vollständige Aktenlage – Mietverträge, BWA, Energieausweis, Grundbuchauszug, Bauakte – wird parallel zur Notarvorbereitung beigeholt; auf Wunsch übernehmen wir die Behördenanfragen mit Eigentümervollmacht selbst.
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Vollständige Unterlagen-Checkliste für den Mehrfamilienhaus-Verkauf 2026
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses entscheidet die Aktenlage nicht über fünf, sondern über zehn bis fünfzehn Prozent des Kaufpreises. Wer Investorengespräche ohne saubere Mieterliste, ohne drei Jahre BWA, ohne Bedarfsausweis und ohne Sanierungsnachweise führt, akzeptiert systematische Faktor-Abschläge – im Ruhrgebiet schnell zwei Multiplikator-Stellen, in den Top-7 sogar drei. Diese Checkliste fasst alle Unterlagen zusammen, die Bestandshalter, Family Offices und Wohnungsgesellschaften bei einer MFH-Transaktion 2026 erwarten – mit konkreten §§-Bezügen aus GBO, GEG, BGB und WEG, mit Hinweisen zu Bedarfsausweis-Pflicht ab fünf Wohneinheiten und einer Quick-Liste für den Direktankauf bei P1 Immo. Die Inhalte sind auf den Rechtsstand 2026 abgestimmt und unterscheiden klar zwischen Pflicht, Investorenerwartung und Sondersituationen wie Erbfall, WEG-Aufteilung oder gewerblicher Mischnutzung.
Pflicht-Unterlagen MFH: Grundbuch, Bedarfsausweis, Lageplan
Drei Pflicht-Bausteine sind beim MFH-Verkauf rechtlich vorgeschrieben. Erstens der aktuelle Grundbuchauszug nach §31 GBO – beantragt beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts, Gebühr 10 EUR unbeglaubigt bzw. 20 EUR beglaubigt nach Justizverwaltungskostenordnung, Bearbeitung drei bis 14 Werktage. Banken und Investoren akzeptieren in der Regel nur Auszüge, die nicht älter als drei Monate sind. Zweitens der Energieausweis nach §80 GEG mit einer MFH-spezifischen Besonderheit: Nach §88 GEG ist für Wohngebäude mit fünf oder mehr Wohneinheiten, Bauantrag vor November 1977 und ohne umfassende energetische Sanierung der Bedarfsausweis Pflicht. Der Verbrauchsausweis genügt hier nicht. Bedarfsausweis kostet 300 bis 500 EUR und benötigt zwei bis vier Wochen Vorlauf, weil ein zertifizierter Energieberater das Gebäude tatsächlich aufnehmen muss. Bußgelder bis 10.000 EUR nach §108 GEG drohen, wenn der Ausweis nicht spätestens zur ersten Besichtigung vorliegt oder die Kennwerte (Endenergiebedarf, Energieträger, Effizienzklasse) im Inserat fehlen. Drittens der amtliche Lageplan vom Katasteramt – Gebühr je Bundesland 30 bis 80 EUR, Bearbeitung sieben bis 21 Werktage. Diese drei Pflicht-Unterlagen sollten in Woche eins der Verkaufsvorbereitung in Auftrag gehen.
MFH-Mieter-Dokumentation: Mietverträge, NK-Abrechnungen, BWA, Mieterliste
Die Mieterseite ist beim MFH-Verkauf der wichtigste Bewertungsblock. Erstens vollständige Mietverträge inklusive aller Nachträge, chronologisch nach Wohnung sortiert: Originalvertrag, Mieterhöhungsvereinbarungen, Indexanpassungen, Kautionsbestätigungen, Untervermietungsgenehmigungen. §566 BGB stellt klar, dass Kauf nicht Miete bricht – der Käufer übernimmt sämtliche Mietverhältnisse mit allen Konditionen, deshalb prüfen Investoren Vertragsdetails sehr sorgfältig. Zweitens Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre für jede Wohnung: Sie belegen, welche Bewirtschaftungskosten umlagefähig waren und welcher Anteil beim Eigentümer verblieb – typischerweise 8 bis 15 Prozent der Kaltmiete als nicht umlagefähige Restkosten. Drittens BWA der letzten drei Jahre auf Objektebene: Mieteinnahmen brutto, Bewirtschaftungskosten, Instandhaltungsaufwand, Verwaltungskosten, Versicherungen, Reinertrag – die Grundlage jeder Liegenschaftszinssatz-Berechnung. Viertens und zentral: die Mieterliste in Tabellenform mit Wohnungsnummer, Wohnfläche nach WoFlV, Zimmerzahl, pseudonymisiertem Mieter, Mietbeginn, Nettokaltmiete monatlich, Nettokaltmiete pro Quadratmeter, Index- oder Staffelvereinbarung, Kautionshöhe und Status. Ergänzt um JNKM-Summe, Leerstandsquote und Durchschnittsmiete. Diese Liste ist das meistgelesene Dokument im Datenraum.
Sanierungs- und Bauunterlagen: Dach, Heizung, Fenster mit Datum und Restnutzungsdauer
Bestandshalter kalkulieren ihre Capex-Reserve über die nächsten zehn Jahre auf Basis der Sanierungsdokumentation – jede Lücke wird über pauschale Risikozuschläge und damit Faktor-Abschläge kompensiert. Konkret erwartet werden: Dach mit Eindeckungsjahr, Material (Ziegel, Schiefer, Bitumen), letzter Inspektion und voraussichtlicher Restlebensdauer (Lebensdauer 40 bis 60 Jahre). Heizungsanlage mit Einbaujahr, Brennstoff (Gas, Öl, Fernwärme, Wärmepumpe), Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik und letzter Wartung; relevant wegen §72 GEG, der die Außerbetriebnahme funktionierender fossiler Heizungen ab 2045 vorschreibt. Fenster mit Einbaujahr, Verglasungstyp (Doppel- oder Dreifach-Iso) und U-Wert. Dämmung (Fassade, Dach, Kellerdecke) mit Material, Stärke, U-Wert und Einbaujahr. Energieausweis-Daten: Endenergiebedarf in kWh/(qm·a), Effizienzklasse A+ bis H, Energieträger, Ausstellungsdatum und Gültigkeit (zehn Jahre nach §80 GEG). Bauakte: Baugenehmigung, Bauzeichnungen, Statik, Schlussabnahme, Wohnflächenberechnung. Schornsteinfeger-Protokolle der letzten zwei Kehrperioden. Trinkwasseruntersuchung nach Trinkwasserverordnung, Pflicht bei Großanlagen. Versicherungspolicen Wohngebäude und Haftpflicht. Vollständige Mappen heben den Faktor um eine bis drei Stellen, lückenhafte kosten ebenso viele.
Besondere MFH-Konstellationen: Erbfall, Teileigentum, Mischnutzung, ETW-Aufteilungs-Plan
Vier Sondersituationen erfordern beim MFH-Verkauf zusätzliche Dokumente. Erstens Erbfall: Erbschein nach §2353 BGB oder eröffnetes notarielles Testament weisen die Verkaufsberechtigung nach. Bei Erbengemeinschaften brauchen Sie Vollmachten aller Miterben oder einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag. Vor Vermarktung sollte das Grundbuch nach §82 GBO berichtigt sein, sonst verzögert sich der Notartermin um vier bis sechs Wochen – gerade bei mehreren Erben in unterschiedlichen Bundesländern. Zweitens Teileigentum oder WEG-Aufteilung: Wenn das Haus formell in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, brauchen Sie Teilungserklärung nach §8 WEG mit Aufteilungsplan, aktuelle Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan, Stand der Instandhaltungsrücklage und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Hausverwaltung liefert diese Unterlagen üblicherweise binnen 14 Tagen. Drittens vermietetes MFH mit gewerblicher Mischnutzung (z.B. Ladenlokal im Erdgeschoss): Gewerbemietvertrag mit Indexvereinbarung, Umsatzsteueroption nach §9 UStG, Nachweis der Gewerbeerlaubnis, gegebenenfalls Stellplatznachweis nach Bauordnung. Viertens ETW-Aufteilungs-Plan als Verkaufsstrategie: Wenn Sie statt Gesamtverkauf die einzelnen Wohnungen verkaufen wollen, brauchen Sie Abgeschlossenheitsbescheinigung, notarielle Teilungserklärung, neue Aufteilungspläne und gegebenenfalls Vorkaufsrechtsverzichte der Mieter nach §577 BGB. Diese Variante dauert sechs bis 18 Monate länger.
Wo bekommen Sie welche MFH-Unterlage – Behörden, Hausverwaltung, eigener Bestand
Eine effiziente Aktenbeschaffung läuft parallel an mehreren Stellen. Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht: Grundbuchauszug, Eigentümernachweis, Auflassungsvormerkungen – Online-Antrag in den meisten Bundesländern möglich, drei bis 14 Werktage. Katasteramt bzw. Vermessungsamt: amtliche Flurkarte und Lageplan – 30 bis 80 EUR, sieben bis 21 Werktage. Bauamt der Gemeinde: Bauakte zur Akteneinsicht, Baulastenverzeichnis, Abgeschlossenheitsbescheinigung – meist nach Voranmeldung, Kopie 0,50 bis 1 EUR pro Seite. Energieberater nach §88 GEG (zertifiziert): Bedarfsausweis bei MFH ab fünf WE, 300 bis 500 EUR, zwei bis vier Wochen. Hausverwaltung (sofern WEG oder Mietverwaltung beauftragt): Mieterliste, NK-Abrechnungen, Hausgeld, Wirtschaftsplan, Versammlungsprotokolle – binnen 14 Tagen lieferbar. Eigener Bestand des Eigentümers: Mietverträge im Original, Kautionsbestätigungen, BWA aus Buchhaltung oder Steuerberater (Anforderung typischerweise binnen einer Woche), Sanierungsbelege, Rechnungen, Versicherungspolicen, Schornsteinfeger-Protokolle. Standesamt bzw. Nachlassgericht: Sterbeurkunde und Erbschein bei Erbfällen. Notar: Vorbereitung Kaufvertrag und Auflassung, sieben bis 14 Tage. Tipp: Alle Anfragen in Woche eins versenden, BWA und Mieterliste parallel selbst erstellen – damit liegen die Unterlagen nach drei bis vier Wochen vollständig vor.
Quick-Checkliste für MFH-Direktankauf: 8 Eckdaten für die Erstbewertung
Wer den klassischen Maklerprozess umgehen möchte, kann beim Direktankauf von P1 Immo mit deutlich reduzierter Aktenlage starten. Für die erste belastbare Faktor-Indikation reichen acht Eckdaten: erstens vollständige Adresse mit Postleitzahl und Stadtteil, zweitens Baujahr inklusive Modernisierungsjahr falls bekannt, drittens Gesamt-Wohnfläche in Quadratmetern (gerne zusätzlich aufgeteilt nach Wohneinheiten), viertens Anzahl Wohneinheiten und gegebenenfalls Gewerbeeinheiten, fünftens aktuelle Jahresnettokaltmiete (JNKM) in Euro, sechstens grobe Mieterstruktur in Stichworten (Familien, Senioren, Studierende, gemischt, hoher Eigentümeranteil), siebtens letzte größere Sanierung mit Jahr und Gewerk (z.B. Dach 2018, Heizung 2021), achtens gewünschter Übergabe-Termin oder Verkaufshorizont. Auf dieser Basis erstellen wir binnen 72 Stunden eine schriftliche Faktor-Indikation mit Multiplikator-Range, Liegenschaftszinssatz-Annahme und Marktkommentar zu Ihrem Stadtteil. Stimmt die Größenordnung, folgt eine kompakte Vor-Ort-Begehung mit Treppenhaus, Heizungsraum und zwei Beispielwohnungen – etwa 60 bis 90 Minuten Aufwand. Die vollständige Aktenlage (Mietverträge, BWA, NK-Abrechnungen, Bedarfsausweis, Grundbuchauszug, Bauakte, ggf. Teilungserklärung) holen wir parallel zur Notarvorbereitung mit Eigentümervollmacht selbst nach. Vom Erstkontakt bis zur Kaufpreiszahlung typischerweise vier bis acht Wochen. Ihr Ansprechpartner: [email protected].
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